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湖州市消保委俗称“学区房”消费调查报告

时 间:2016/5/23 来 源:; 作 者:
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近年来,市消保委接到不少消费者投诉,因房地产商打出“买房即读名校”等宣传,致使不少消费者购买所谓的“学区房”,但部分消费者购买后却未能就读。而经教育部门了解,每年划分的施教区存在变动,不存在“学区房”的说法,那么这种民间俗称的“学区房”概念如何而来?消费者是否正确理解“学区房”?商品房“傍名校”做法是否合理?为揭露这种层出不穷的伪“学区房”现象,净化消费环境,提倡消费者理性购买商品房,日前,湖州市消保委组织消费维权义工对俗称“学区房”市场情况开展消费调查。

一、基本情况

此次消费调查采取两种形式:一是发放问卷调查表,二是暗访调查。联合吴兴区、开发区、度假区在社区、企业等地发放消费调查350份。组织消费维权义工进天河理想城、赞成名仕府、海上湾、太阳城四家楼盘及凤凰路两家房产中介进行实地暗访调查。通过对房产商(中介)是否以名校作为该楼盘的宣传内容;房产商所谓的“学区房”宣传内容与实际是否相符;房产商(中介)是否有凭证证明所售的楼盘划入该学校等内容进行调查。从暗访的结果来看:房地产商(中介)均不以“学区房”作为宣传内容,且在销售时也明确告知消费者教育部门的招生政策。但从调查问卷的情况来看,绝大多数消费者却对“学区房”概念了解不清。

二、调查结果

(一)从消费调查的情况来看:61.78%的消费者目前尚未购买“学区房”且正考虑购买,22.61%的消费者近期准备购买“学区房”;有27.19%的消费者趋向购买仁皇山区域,25.43%的消费者意向凤凰区域,16.08%的消费者看好湖东区域;有73.93%的消费者表示购买“学区房”用于孩子上学需要;调查发现有44.37%的消费者对“学区房”概念不清楚,37.30%的消费者认为“学区房”就应在学校附近,且能入读该学校;有85.87%的消费者对教育部门划分校区的标准政策不了解;对于房价,有51.41%的消费者认为学校附近片区的商品房均价较高,很难接受,但为了孩子没办法;34.27%的消费者认为购买理想中的“学区房”单价应在70008000元;40.50%的消费者表示会购买90平方左右的“学区房”;47.44%的消费者表示最担心购买到“学区房”却不能如愿进入该学校;有29.34%的消费者有遇到过购买“学区房”却未能就读该学校情况。

(二)从实地调查的情况来看:被调查的4家楼盘以及2家中介均未以“学区房”名义来进行房源销售,且明确告知消费者施教区的划分,不存在虚假、夸大、欺瞒消费者现象。

三、调查分析

(一)调查中良好的方面

1、房产商未以“学区房”作为宣传内容

根据调查显示,天河理想城、赞成名仕府、海上湾、太阳城四家楼盘在销售过程中均未打出“学区房”口号。只在消费者咨询该楼盘划入哪个学校时才谨慎告知。如海上湾销售中心业务员表示,目前已没有“学区房”这种称呼,教育部门统称为“施教区”,教育系统是根据施教区的划分来确定学生就读学校的。在房源销售时也明确告知消费者,由于目前海上湾附近只有湖师附小西山漾校区,目前该小区适龄儿童就读该学校,但今后是否有其他学校进入,又该如何划分未知;赞成名仕府售楼中心业务员也表示,针对消费者咨询的学校问题,会按照教育部门的招生政策告知消费者。

2、房产中介在推荐房源时较为谨慎

调查显示,两家房产中介在推荐房源时基本能做到实事求是,不弄虚作假。消费维权义工以消费者名义走访凤凰路两家房产中介,并以咨询购买就读爱山小学的“学区房”。房产中介在推荐房源时较为理性和谨慎,如入读爱山小学青阳校区,以推荐青塘社区和龙溪苑为主;入读新爱山小学,以推荐天盛花园和城市之心为主。当消费者表示想购买凯莱国际小区,房产中介也会委婉告知,该小区虽然现在划分在爱山小学,但随着生源变动,将来是否能够继续就读未知。

3、大多数消费者购买“学区房”属刚性需求

调查中显示,有73.93%的消费者购买“学区房”是用于孩子上学需要,只有26.07%的消费者用于投资。相较于前几年的炒房行为,近年来消费者投机炒作越来越少,也不再盲目购买“学区房”。

4、消费者购买所谓的“学区房”基本能够就读

调查显示,虽有29.34%的消费者购买“学区房”有遇到不能就读的情况,但有70.66%的消费者能够入读,基本保障消费者的需求。

(二)调查中欠缺的方面

1、一半以上的消费者对“学区房”理解不清

调查显示,有44.37%的消费者不了解“学区房”,有37.30%的消费者认为“学区房”就应在学校附近,且能够入读。一半以上的消费者都是错误理解“学区房”。 教育部门明确表示,不存在“学区房”说法。“学区房”只是房地产商和中介炒作的一个概念,也并不是只要在学校附近的商品房就能划入该学校,这主要还要依据教育部门的招生政策和校区划分的标准。

2、大多数的消费者对教育部门校区的划分标准不了解

根据调查显示,有85.87%的消费者对教育部门校区的划分标准政策不了解。追其原因,主要是购房时,房地产商已承诺消费者该小区划入哪所学校,消费者本身不存在忧患意识,也不会过多去关注校区具体划分的内容和标准。教育部门对施教区的划分是依据“大稳定,小调整”、“既考虑相对就近,又兼顾生源平衡”的原则,在新生预登记报名的基础上,结合学校招生规模、生源数量情况,按照房产实际进行划分的。因为每年的新生数量和具体情况不同,所以各校的施教区可能也会进行相应的调整。

3、近三分之一的消费者有遇到过购买“学区房”却未能就读情况

29.34%的消费者遇到过购买所谓的“学区房”却未能就读情况。这些情况的出现主要是由于房地产商的不合规宣传,以及消费者自身相关政策知识的缺乏。

四、建议与意见

(一)房地产商(中介)要严格自律,诚信销售

房地产商作为房产销售的主体要树立诚信经营理念。一是严格执行相关法律法规。落实国家工商总局出台的《房地产广告发布规定》第18条明文规定。房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。今后不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。二是为消费者提供真实信息。房产中介要加强自律,在推荐房源时也不得含有对“升学”的承诺,对周边的教育设施表述要客观、真实,不得误导消费者。三是积极与相关部门沟通联系。房地产商在开发楼盘之前可与教育部门沟通,了解所开发区域的学位情况,避免因楼盘开发造成学位进一步紧张,将压力转嫁给教育部门和学校,造成消费者困惑。

(二)相关部门要加大监督力度

加强对房地产商(中介)宣传内容的监管、审查和指导,定期组织专项检查,重点对房地产商印刷的各类宣传单页、横幅,投放的室外广告牌,通过报刊、网站、电视等宣传内容进行检查,对不合规的广告词进行严厉查处,规范房地产商的经营行为,促进行业健康发展。

(三)教育部门要进一步加强教育引导

通过调查发现,部分家长错误认定周边有学校的就是“学区房”,且能就读该学校。教育部门要进一步加强对消费者的教育引导,通过网站、学校橱窗、展板、微博、微信等形式正确引导消费者理解“学区房”的定义,了解施教区划分的标准和政策,从而正确指导消费者购房。

(四)消费者要学习和了解相关政策、信息

房地产商和中介对“学区房”的夸大宣传,可能误导消费者对学校办学的判断,助推消费者非理性择校,人为加剧择校热。所以消费者在购房前,可先通过正规渠道了解教育部门的招生政策和校区划分,如登录教育部门或学校官网查询。此外,房地产商承诺的与教育资源有关的事项,消费者也要注意区分,可协商把承诺落实在合同里,让开发商将入读学校、入读条件等的承诺、条款,都写入合同。如果是开发商的宣传画册、广告语等,也可以采用搜集证据的办法进行保存,这样有便于消费者维权。

 
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